Table des matières
01Les prix au m² par quartier (2026)
Prime (≥5 200 €/m²) : Saint-Pierre (~5 500), Chartrons (~5 300), Saint-Michel (~5 200), Pey-Berland centre. Haut (4 500–5 200) : Caudéran (résidentiel familial), Quinconces, Tourny, Saint-Augustin centre. Moyen (3 800–4 500) : Belcier-Euratlantique (en transformation), Capucins, Saint-Genès, Nansouty, Saint-Augustin nord. Accessibles (3 200–3 800) : Bordeaux Bastide (rive droite), Caudéran périphérie, Saint-Jean, Bordeaux Lac. Plus accessibles (2 800–3 200) : Cenon, Floirac (rive droite proche), Lormont. Amplitude 1 à 2 — moins extrême que Marseille.
02Budget 200–300 k€ : où acheter ?
T3 ~65 m² possible Bordeaux Bastide (rive droite, tram A 10 min centre), Saint-Augustin nord, Caudéran périphérie. T2 ~45 m² Saint-Pierre, Chartrons. Banlieue accessible : Cenon (tram A), Floirac (tram A), Talence centre (tram B). Bastide est la meilleure affaire primo-accédant : tram A direct Bordeaux centre 10 min, prix 30 % inférieurs rive gauche, requalification urbaine (Quai des Queyries, Darwin écosystème, Grand Parc). Limites : éviter Bordeaux Saint-Jean (sécurité ressentie variable selon micro-quartier).
03Budget 300–500 k€ : zone classe moyenne+
T3 ~70 m² à T4 ~90 m² dans Chartrons (charme bordelais, marché Chartrons), Saint-Pierre (vivant, tourisme dosé), Capucins (marché matin, gentrification mature), Nansouty (résidentiel familial, écoles), Caudéran centre (familles, écoles publiques excellentes). Pour familles : Caudéran et Nansouty offrent les meilleurs réseaux scolaires publics + commerces. À ce budget viser tram <400 m (lignes A, B, C, D couvrent ~75 % ville).
04Budget 500 k€–1 M€ : familles établies
T4 ~95–110 m² ou maison dans Caudéran (résidentiel premium, maisons individuelles), Saint-Genès (proximité parc bordelais, écoles privées), Pey-Berland (centre, charme ancien), Chartrons haut. Maisons : Caudéran, Cauderan-Saint-Augustin, Saint-Augustin résidentiel — maisons avec jardin 100–130 m² possibles à 600–800 k€. Pour scolarité privée : proximité Saint-Joseph de Tivoli, Notre-Dame Bordeaux — prime ~10 %.
05Quartiers en hausse vs en stagnation
Hausse 2024–2026 : Bordeaux Bastide (transformation continue, tram A, Quai des Queyries vivant), Belcier-Euratlantique (nouveaux logements, gare Saint-Jean rénovée), Capucins (gentrification mature), Saint-Augustin nord. Modérée : Caudéran centre (déjà cher mais demande forte). Stagnation : Saint-Pierre (saturé prime, touristique), Chartrons (saturé prime, prix élevés Marie-Brizard). À éviter sans visite terrain : certains secteurs Bordeaux Lac (résidentiel mal connecté), Saint-Jean nord (variabilité forte).
06Le calcul honnête : acheter à Bordeaux en 2026
Avec la correction 2024-2025, Bordeaux redevient accessible aux primo-accédants couples ~7 000 €/mois cumulés (T3 famille ~370 k€ médiane). Bonus : TGV Paris 2h, climat doux, gastronomie. Risque : exposition économique aérospatial (Safran, Dassault) et vins — un cycle baissier fragiliserait la demande. Rendement locatif : ~4,5 % moyen, ~5,5 % proche universités. Conseils : (1) Privilégier tram <400 m, (2) Vérifier exposition (été ~30 jours >30 °C, climatisation devient stratégique), (3) Pour rive droite (Bastide, Floirac) — vérifier précisément quartier, valeurs très variables.
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