Glossaire
Glossaire immobilier & relocation
32termes clés pour comprendre l'immobilier, la location, l'investissement locatif et le déménagement en France en 2026. Pas de jargon inutile, juste les définitions qu'il faut connaître avant de signer.
Sections
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Immobilier — achat et location
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Classe la consommation énergétique d'un logement de A (≤70 kWh/m²/an) à G (>420 kWh/m²/an). Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location ; F le seront en 2028, E en 2034. À vérifier impérativement avant achat — un DPE F/G impose des travaux d'isolation parfois lourds (10-30 k€).
- Frais de notaire
- Droits de mutation + émoluments + débours, ~7-8 % du prix d'achat dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf. À ajouter au prix d'achat dans tout calcul de capacité d'emprunt. Pour un T3 à 250 k€ dans l'ancien : ~17-19 k€ de frais de notaire.
- Taxe foncière
- Impôt local annuel payé par le propriétaire (résidence principale ou secondaire). Calculée sur la valeur locative cadastrale × taux communal + départemental. Varie fortement : ~600 €/an pour un T3 à Limoges, ~1 800 €/an pour un T3 à Marseille. À vérifier avant achat — peut peser sur la rentabilité locative.
- Taxe d'habitation
- Supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Toujours due sur les résidences secondaires, avec majoration possible (jusqu'à +60 %) dans les communes en zone tendue. À vérifier avant achat secondaire en bord de mer ou ville touristique.
- Encadrement des loyers
- Plafond légal du loyer/m² pour un logement, modulé par typologie, époque de construction, étage. En vigueur à Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine-Commune et Est-Ensemble. Dépassement seulement avec complément de loyer justifié (charme architectural, équipements premium). Faute : restitution rétroactive + amende ~5 000 €.
- Loi Carrez
- Mesure officielle de la surface privative d'un bien en copropriété : sont déduits les zones de hauteur sous plafond <1,80 m, murs, cloisons, escaliers, gaines. Mentionnée obligatoirement dans toute promesse de vente. Une erreur >5 % donne droit à une diminution proportionnelle du prix.
- Loi Boutin
- Mesure de la surface habitable d'un logement loué (vide ou meublé). Plus restrictive que Carrez : exclut aussi les balcons, terrasses, caves, garages, sous-sols. Doit être indiquée dans le bail.
- Charges récupérables / non récupérables
- Charges de copropriété qu'un propriétaire bailleur peut (récupérables : entretien parties communes, ascenseur, eau froide) ou ne peut pas (non-récupérables : ravalement, gros travaux, syndic) refacturer au locataire. Le ratio non-récupérables / loyer brut est un déterminant clé du rendement net.
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Investissement locatif
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Statut fiscal pour bailleur louant en meublé, recettes <23 k€/an OU <50 % revenus du foyer. Deux régimes : micro-BIC (abattement 50 %, simple) ou réel (amortissement du bien — souvent fiscalement neutre les premières années). Régime favorable pour investisseur particulier.
- LMP (Loueur Meublé Professionnel)
- Statut quand recettes >23 k€/an ET >50 % revenus foyer. Plus contraignant administrativement (BIC professionnel, cotisations sociales URSSAF) mais permet déficit imputable sur revenu global. Rentable au-delà de 3-4 biens loués.
- Rendement brut / net
- Brut = loyer annuel ÷ prix d'achat. Net = (loyer - taxe foncière - charges non récup. - assurances - vacance estimée - travaux annuels) ÷ (prix d'achat + frais notaire). L'écart brut/net est typiquement de 1-1,5 point en France (ex : 5,5 % brut → 4 % net).
- Encadrement loyer de référence
- Loyer médian par zone géographique, typologie, époque de construction et caractère meublé/vide. Publié par OLAP (Paris) et observatoires régionaux. Sert de base à l'encadrement légal et permet d'évaluer la cohérence d'un loyer proposé avant achat.
- Vacance locative
- Période où un logement est non loué. À Bordeaux, Lyon, Toulouse : ~2-4 % moyens (15-22 jours/an). À Limoges, Saint-Étienne : ~6-8 %. À budgétiser dans tout calcul de rendement réaliste — un mois de vacance/an retire ~8 % au rendement brut.
- Pinel / Pinel+
- Réduction d'impôt pour acquisition logement neuf locatif (12 % du prix sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, Pinel+ avec critères énergétiques). En extinction depuis 2024, prolongée éventuellement 2025-2027. Méfiance : programmes Pinel souvent surcôtés vs ancien comparable.
- Denormandie
- Réduction d'impôt similaire au Pinel, mais pour acquisition + rénovation dans l'ancien en centre-ville de communes éligibles (≤200 000 hab., revitalisation centre). Travaux ≥25 % prix total. Particulièrement intéressant Limoges, Saintes, Roubaix, Cherbourg.
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Urbanisme et environnement
- ZFE (Zone à Faibles Émissions)
- Périmètre urbain interdisant progressivement les véhicules les plus polluants. Obligatoire pour agglomérations >150 000 hab. depuis 2024 (Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Nice, etc.). Calendrier d'exclusion : Crit'Air 5 → 4 → 3 → 2 selon villes. À vérifier avant achat voiture diesel ancienne ou avant déménagement.
- PLU (Plan Local d'Urbanisme)
- Document communal/métropolitain fixant les règles d'occupation des sols. Détermine si vous pouvez surélever, agrandir, changer destination d'un bien. À consulter avant achat avec projet de travaux. Consultable en mairie ou sur Géoportail-urbanisme.gouv.fr.
- Zonage A/B1/B2/C (logement)
- Zonage national mesurant la tension du marché immobilier, déterminant éligibilité Pinel, PTZ, etc. A bis (Paris) > A (grandes métropoles) > B1 (villes moyennes tendues) > B2 (villes moyennes détendues) > C (rural). Une commune en B2 ouvre droit au PTZ ancien (avec travaux) jusqu'en 2027.
- PTZ (Prêt à Taux Zéro)
- Prêt sans intérêts pour primo-accédants, sous conditions de revenus, complémentaire d'un prêt classique. Limité à 50 % du montant total (selon zone). Recentré 2024-2027 sur neuf en collectif zones tendues + ancien avec travaux en B2/C. Souvent décisif pour primo-accédants modestes.
- DROM
- Départements et Régions d'Outre-Mer : Guadeloupe (971), Martinique (972), Guyane (973), Réunion (974), Mayotte (976). Régime fiscal et logement spécifique (LBU, défiscalisation outre-mer). Saint-Pierre-et-Miquelon et certains TOM (Polynésie, Nouvelle-Calédonie) ne sont pas DROM.
- Carte ATMO (qualité de l'air)
- Indice quotidien de qualité de l'air par agglomération (1-10), publié par associations agréées (AirParif, Atmo Sud, Atmo Auvergne-Rhône-Alpes...). Mesure 5 polluants : PM10, PM2,5, NO2, O3, SO2. Consultable sur atmo-france.org. Utile avant déménagement avec asthme/allergies.
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Connectivité et télétravail
- Fibre FTTH (Fiber To The Home)
- Connexion fibre optique jusqu'à l'intérieur du logement. Débit symétrique 1-8 Gbps selon offre. Couverture FTTH en France : ~95 % théorique fin 2025, mais variable rue par rue. Vérifier précisément l'adresse sur carte ARCEP (cartefibre.arcep.fr) avant achat en télétravail.
- DSL / VDSL
- Anciennes technologies cuivre (jusqu'à 100 Mbps selon distance au répartiteur). En extinction progressive d'ici 2030. Si une adresse n'a que du VDSL et pas de fibre prévue, télétravail intensif risqué.
- 4G fixe / 5G fixe
- Solution mobile remplaçant le fixe quand fibre/DSL indisponibles. Débit variable selon couverture (10-300 Mbps). Compromis acceptable rural, mais saturé en zone touristique l'été (juillet-août : débit divisé par 3-5 en Hossegor, Île de Ré, Cassis, etc.).
- Couverture mobile (carte ARCEP)
- Carte officielle de couverture 2G/3G/4G/5G par opérateur. À consulter avant tout déménagement rural ou côtier. Disponible sur monreseaumobile.arcep.fr. Permet de tester un signal réel à une adresse précise.
- Coworking
- Espace de travail partagé avec abonnement (200-400 €/mois). Utile pour rompre l'isolement télétravailleur, accéder à un réseau professionnel, avoir une adresse pro. Quasi tous les chefs-lieux de département ont au moins un espace ; les villes moyennes (Brest, Quimper, La Rochelle) en ont plusieurs.
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Fiscalité locale et déménagement
- Quotient familial
- Mécanisme français de calcul de l'IR tenant compte de la composition du foyer (1 part par adulte, 0,5 par enfant à charge, 1 pour 3e enfant et plus). Détermine la tranche marginale d'imposition (TMI). À recalculer si déménagement avec changement de situation familiale.
- TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
- Taux d'impôt sur le revenu appliqué à la dernière tranche de revenu. Tranches 2025 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %. Détermine fiscalité réelle d'un investissement locatif (revenus fonciers s'ajoutent au revenu global).
- Prélèvements Sociaux (PS)
- 17,2 % sur revenus du capital (loyers, plus-values immobilières, dividendes). S'ajoutent à l'IR. Pour un investisseur TMI 30 % : taux fiscal total revenus locatifs = 30 + 17,2 = 47,2 % sur la base imposable.
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
- Impôt local payé par les indépendants/auto-entrepreneurs domiciliés à leur adresse résidentielle. Varie fortement par commune (~200 €/an à Marseille, jusqu'à ~600 €/an à Paris). À anticiper pour télétravailleurs freelance changeant de ville.
- ISF / IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- Remplaçant de l'ISF depuis 2018, ne porte que sur le patrimoine immobilier net >1,3 M€. Tranches 0,5 %-1,5 %. Concerne investisseurs avec plusieurs biens. La résidence principale bénéficie d'un abattement 30 %.
- Plus-value immobilière
- Différence entre prix de vente et prix d'achat (+ frais et travaux). Exonérée pour résidence principale. Pour résidence secondaire ou locatif : 19 % IR + 17,2 % PS, soit 36,2 %, avec abattements progressifs (exonération totale IR après 22 ans détention, exonération PS après 30 ans).