Table des matières
01Le marché bordelais en 2026
Volumes : ~6 200 transactions/an dans l'intra-muros (en baisse vs 2021 mais demande structurelle solide). Prix médian T2 ~160 k€, T3 ~240 k€, T4 ~340 k€. Loyer médian T2 ~720 €/mois, T3 ~990 €/mois (Olap, Clameur). Rendement brut médian intra-muros ~4,5 %, avec amplitude de 3,8 % (Saint-Pierre prime) à 5,8 % (Saint-Michel, Bastide nord). La pression locative reste forte (université 60 000 étudiants, jeunes actifs aéronautique/numérique).
02Top quartiers pour rendement
(1) Saint-Michel — quartier vivant, jeune, marché des Capucins. T2 ~140 k€, loyer ~720 €, brut ~6,1 %. Demande locative forte (étudiants + jeunes actifs). Risque : copropriétés anciennes parfois dégradées, vérifier précisément. (2) Bastide nord (rive droite) — tram A direct centre, gentrification continue. T2 ~135 k€, loyer ~640 €, brut ~5,7 %. Plus-value 5-10 ans attendue. (3) Saint-Augustin nord — résidentiel familial, écoles. T3 ~210 k€, loyer ~870 €, brut ~5 %. (4) Capucins — gentrification mature, marché matin. T2 ~155 k€, loyer ~750 €, brut ~5,8 %.
03Quartiers à éviter pour investissement
Saint-Pierre prime : rendement faible (~3,8 %), prix élevé, peu de marge. Chartrons saturé : déjà cher (T2 ~190 k€), rendement ~4,5 %, valeur stable mais peu de plus-value. Bordeaux Lac : marché immobilier moins liquide, secteurs résidentiels mal connectés tram. Saint-Jean nord : sécurité ressentie variable selon micro-quartier, valeur de revente incertaine sur 10 ans.
04Fiscalité 2026 : le calcul net réaliste
Régime LMNP (loueur meublé non pro) : amortissement permet de neutraliser fiscalement les premières années (~10-15 ans). LMP : seuil dépassement, statut différent. Régime micro-foncier (location nue, <15 k€) : abattement 30 %. Régime réel : déduit charges réelles. Pour T2 Bordeaux ~720 €/mois loyer (= 8 640 €/an), micro-BIC LMNP : abattement 50 % → base imposable 4 320 €. Avec TMI 30 % + PS 17,2 % : impôt ~2 040 €/an. Taxe foncière Bordeaux T2 ~750-950 €/an selon arrondissement. Charges copropriété non récupérables : ~400-700 €/an. Vacance moyenne : 2-3 semaines/an (~5 %). Rendement net réel : ~3,5-4,5 % selon régime fiscal.
05Pièges classiques
(1) Surestimer le loyer — vérifier à l'observatoire local OLAP, pas au flair. (2) Sous-estimer charges copropriété sur ancien Bordeaux (parquet, ascenseur, ravalement) — parfois 1 800 €/an. (3) Acheter en ZAN/zone tendue sans vérifier encadrement loyers (Bordeaux pourrait passer en encadrement). (4) Croire qu'on louera à des étudiants sans visite — la concurrence Studapart/Lokaviz est forte, le studio sans vue/balcon reste vide. (5) Oublier travaux énergétiques (DPE F/G interdits location dès 2025/28) — ravalement, isolation, double vitrage.
06Le calcul honnête : Bordeaux vs alternatives
Pour rendement brut maximal : Saint-Michel, Bastide nord, Capucins (~5,5-6 %). Pour plus-value 10 ans : Bastide (tram, requalification), Saint-Augustin nord (mutation urbaine). Pour sécurité du loyer : Caudéran, Chartrons (gentrification mature, locataires solides). Comparaison : Lille offre meilleurs rendements (~6 % moyen) mais plus-value plus faible. Lyon : rendement ~4,5 % mais plus-value historique forte. Toulouse : rendement ~5 % moyen, exposition aéronautique. Bordeaux reste un compromis solide rendement+plus-value pour 2026-2035.
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