Table des matières
- 01Les 4 statuts possibles — vue d'ensemble
- 02Indivision — la solution la plus simple, mais piégée
- 03PACS — la protection a minima du conjoint
- 04SCI familiale — protection maximale mais complexe
- 05Cas concret 1 — Couple jeune, premier achat T2 à 250 k€
- 06Cas concret 2 — Couple avec écart d'apport important
- 07Cas concret 3 — Couple avec enfants d'unions précédentes
- 08Pièges classiques et conseils notaire
- 09Le calcul honnête : PACS + indivision + testament = bon défaut
01Les 4 statuts possibles — vue d'ensemble
(1) **Concubinage simple** + indivision : couple non marié, non pacsé. L'achat est en indivision (50/50 ou autre quote-part). Aucune protection particulière du conjoint en cas de décès. (2) **PACS** + indivision : pacs avec régime séparation des biens (par défaut) ou indivision pour les biens acquis pendant le pacs (option). Protection partielle au décès via testament. (3) **PACS** + SCI familiale : créer une SCI à 2 associés, la SCI achète le bien, chacun détient des parts. (4) **Mariage** + régime communauté : régime par défaut, bien acquis pendant mariage = commun, protection automatique au décès et séparation. (5) **Mariage** + séparation des biens : chacun reste propriétaire de ses biens, achat en indivision si à 2.
02Indivision — la solution la plus simple, mais piégée
Mode par défaut quand 2 personnes achètent ensemble. Notaire mentionne les quotes-parts dans l'acte (50/50 si apport égal, sinon proportionnel). (1) **Avantages** : simple, gratuit (juste l'acte de propriété standard), flexible. (2) **Inconvénients majeurs** : (a) **Indivision = précaire** : 'nul n'est tenu de rester dans l'indivision' (article 815 Code civil). Un conjoint peut exiger la vente à tout moment. (b) **Décisions à l'unanimité** : travaux, location, revente nécessitent l'accord des deux. (c) **Décès** : la part du défunt va aux héritiers (parents/enfants), pas au concubin survivant. Le concubin peut se retrouver en indivision avec les parents/enfants du défunt — situation explosive. (d) **Séparation** : si un veut vendre et l'autre non, le juge tranche → vente forcée. (e) **Crédit** : les deux solidaires sur la totalité (pas selon quote-part). (3) **Convention d'indivision** : possible chez notaire, fixe les règles à 5 ans renouvelable (gérance, vote majorité, droit de préemption). Coût : 800-1 500 €. Recommandé.
03PACS — la protection a minima du conjoint
Pacte Civil de Solidarité, créé en 1999, signé en mairie ou chez notaire. (1) **Régime par défaut** : séparation des patrimoines. Achat à 2 = indivision avec quote-part. (2) **Régime option d'indivision** : tout bien acquis pendant le PACS appartient à 50/50, sauf bien financé avant le pacs ou par donation/succession. (3) **Succession** : le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession (depuis 2007) MAIS ne reçoit la part automatiquement QUE si testament rédigé. Sans testament, la part du défunt va aux héritiers réservataires. **CRITIQUE** : rédiger testament chez notaire (~150-300 €) qui désigne le partenaire bénéficiaire. (4) **Séparation** : dissolution du PACS simple (sur déclaration commune ou unilatérale). Bien en indivision = partage selon quote-part initiale, ou rachat de part par un. (5) **Fiscalité** : imposition commune (déclaration conjointe) possible dès l'année du PACS — souvent avantageux. (6) **Coût** : signature pacs gratuite mairie (50 € notaire), testament 150-300 €.
04SCI familiale — protection maximale mais complexe
Société Civile Immobilière constituée par le couple. La SCI achète le bien, les conjoints détiennent les parts. (1) **Avantages** : (a) **Évite l'indivision** — gouvernance définie statutairement (gérant unique, majorité, etc.). (b) **Transmission souple** : donation progressive de parts SCI aux enfants ou conjoint, abattements fiscaux récurrents (100 k€ tous les 15 ans/enfant). (c) **Protection conjoint survivant** : démembrement possible (usufruit/nue-propriété sur parts), conjoint conserve l'usage. (d) **Séparation** : rachat de parts entre associés, sans vente forcée du bien. (2) **Inconvénients** : (a) **Création** : 800-2 500 € (statuts notaire + immatriculation). (b) **Gestion** : comptabilité annuelle, assemblée générale annuelle, déclaration fiscale 2072 (impôt sur les revenus ou IS option). (c) **Crédit moins facile** : banques plus prudentes sur SCI, taux parfois +0,2-0,4 %. (d) **PTZ inaccessible** via SCI. (e) **Fiscalité plus complexe** (IR/IS, plus-value). (3) **Recommandation** : SCI pertinent si patrimoine immobilier multiple, transmission anticipée enfants, projet familial 20+ ans. Pas pertinent pour primo-accédant résidence principale unique.
05Cas concret 1 — Couple jeune, premier achat T2 à 250 k€
Léa (29 ans, salaire 2 800 €) + Tom (31 ans, salaire 3 500 €) achètent un T2 à 250 k€ avec 30 k€ apport (15 k€ chacun). Recommandation : (1) Se pacser AVANT signature (avantage fiscal couple + protection légale). (2) Indivision 50/50 (apports égaux, partage simple). (3) Rédiger testament croisé chez notaire (chaque partenaire désigne l'autre bénéficiaire en cas de décès). (4) Convention d'indivision facultative (utile si désaccord prévisible). (5) Garder factures travaux/apports différenciés pour la cession. Coût total démarches : ~400-600 € (PACS + testaments). Protection : modulée (PACS + testament suffit pour résidence principale simple). Évolution future : si enfants, possibilité passage SCI familiale ou mariage.
06Cas concret 2 — Couple avec écart d'apport important
Sophie (35 ans) apporte 80 000 € sur un T3 acheté 350 000 €. Marc (37 ans) apporte 20 000 €. Crédit 250 000 € restants à 2. Recommandation : (1) Quote-part proportionnelle à l'apport (Sophie 32 %, Marc 8 %, financement crédit 60 % à 50/50). (2) Acte notarié avec quote-part détaillée. (3) Si pacsés : option indivision = mélange tout = lèse Sophie en cas de séparation. Préférer régime séparation des biens. (4) Convention d'indivision : préciser modalités revente, droit de préemption. (5) Assurance emprunteur ajustée à la quote-part de chacun. (6) En cas de séparation : Sophie récupère son apport + 32 % de la plus-value, Marc 8 % + 8 % de la plus-value, reste 60 % réparti selon remboursement crédit. Anticipation cruciale : sans convention, le juge peut considérer 50/50 quote-part même avec apports inégaux.
07Cas concret 3 — Couple avec enfants d'unions précédentes
Camille (42 ans, 2 enfants d'un précédent mariage) + Léo (39 ans, 1 enfant) achètent maison 400 000 €. Risque succession majeur : si Léo décède, sa part va à son enfant (héritier réservataire) qui peut exiger vente pour récupérer sa part. Camille pourrait se retrouver expulsée. Recommandation : (1) SCI familiale OU (2) Mariage + régime séparation des biens + testament croisé. (3) Assurance-vie croisée (pas dans la succession) — Camille bénéficiaire de l'assurance-vie de Léo et inversement, contourne les héritiers. (4) Si SCI : démembrement parts au décès — enfants nu-propriétaires, conjoint survivant usufruitier. (5) Donation entre époux uniquement possible si mariés. Coût démarches : 1 500-3 000 € (SCI + testaments + assurances-vie). Protection : maximale. C'est le seul cas où SCI fait clairement sens pour résidence principale.
08Pièges classiques et conseils notaire
(1) **Ne pas anticiper le décès** : 35 % des couples non mariés n'ont pas de testament rédigé → conjoint exposé en cas de décès. (2) **Indivision sans convention** : conflits prévisibles à 5-10 ans (travaux, location, revente). (3) **Apport non documenté** : sans preuve d'apport (virement nominatif, donation parents documentée), la justice considère 50/50 même si apport inégal. (4) **Crédit solidaire** : si un conjoint cesse de payer (perte emploi, séparation), l'autre est solidaire de la totalité (pas selon quote-part). (5) **Assurance emprunteur** : adapter quote-part de couverture à quote-part de propriété ET capacité financière. (6) **SCI pour résidence principale** : souvent excessive (complexité + coût) pour premier achat simple. (7) **PACS non rédigé via notaire** : pacs mairie suffit pour les avantages fiscaux, mais notaire recommandé si patrimoine. Conseil universel : consulter notaire 1-2h AVANT achat (100-200 €), c'est l'investissement le plus rentable de la démarche.
09Le calcul honnête : PACS + indivision + testament = bon défaut
Pour 80 % des couples non mariés achetant leur première résidence principale en 2026 : (1) Se pacser pour protection fiscale et légale a minima. (2) Indivision avec quote-part documentée selon apport réel. (3) Testament croisé chez notaire (essentiel — sans cela, le PACS ne protège que partiellement). (4) Convention d'indivision si situation complexe. Coût total : 400-800 € de démarches notaire. Cette configuration couvre 80-90 % des risques courants. SCI uniquement pertinente pour : patrimoine multiple, enfants d'unions précédentes, transmission familiale anticipée. Mariage avec communauté reste la protection maximale automatique mais avec contraintes administratives lourdes (séparation = divorce procédural). Le bon réflexe 2026 : ne pas acheter à 2 sans avoir rencontré un notaire avant signature compromis. Les conséquences à 10-20 ans sur la succession ou séparation dépassent largement les économies à court terme.
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