Table des matières
- 01État du marché résidence secondaire 2026
- 02THRS — Taxe d'habitation résidence secondaire
- 03IFI — Impôt sur la fortune immobilière
- 04Plus-value à la revente
- 05Location saisonnière (Airbnb) — encadrement renforcé
- 06Villes où c'est pertinent vs piégeux 2026
- 07Le calcul honnête : résidence secondaire = projet patrimonial 15+ ans
01État du marché résidence secondaire 2026
France compte ~3,5 millions de résidences secondaires (Insee 2024), soit 10 % du parc logement. Marché en correction depuis 2023 : prix -3 à -8 % vs 2022 dans les zones les plus chères (Côte d'Azur, Pays Basque, Bretagne sud). Demande encore solide mais sélective. Profils : retraités, familles aisées, expatriés français, investisseurs locatifs saisonniers. Tendance 2026 : montée des achats 'mixte' (résidence secondaire + télétravail occasionnel + location partielle), favorisée par fibre + RTT + travail hybride.
02THRS — Taxe d'habitation résidence secondaire
Supprimée pour résidence principale en 2023, MAINTENUE pour résidences secondaires. (1) **Taux standard** : calculé sur valeur locative cadastrale × taux communal — typique 800-2 500 €/an pour T3-T4 en province, 2 500-6 000 €/an en zone prisée. (2) **Majoration zone tendue** : depuis 2023, +5 % à +60 % selon décision communale dans 1 200+ communes classées (décret 2023-822). Listés sur service-public.fr. (3) Communes majorées les plus impactantes : Paris (+60 %), Annecy (+60 %), Bordeaux (+60 %), Lyon (+60 %), La Rochelle (+60 %), Saint-Malo (+50 %), Île de Ré (+60 %), Côte d'Azur (+40 à +60 %), Côte basque (+40 à +60 %). (4) **Stratégie évasion** : déclarer le bien comme résidence principale (impossible si maison principale ailleurs), ou louer 8+ mois/an (basculement en LMNP/Pinel). (5) **Exonération possible** : profession nécessitant le bien (médecin/militaire en mutation), invalidité grave, EHPAD.
03IFI — Impôt sur la fortune immobilière
Maintenu depuis 2018. Seuil : patrimoine immobilier net taxable >1 300 000 €. (1) Inclut : résidence principale (avec abattement 30 %), résidences secondaires, biens locatifs, parts SCPI/SCI. (2) Exclut : biens professionnels exploités, certains immeubles loués. (3) Calcul : déduction de l'emprunt en cours sur les biens immobiliers (= patrimoine net). (4) Barème progressif : 0,5 % de 800 k€ à 1,3 M€, jusqu'à 1,5 % au-delà de 10 M€. (5) Cas typique : couple cadre supérieur avec résidence principale Paris 1,2 M€ + résidence secondaire Bretagne 400 k€ = patrimoine immobilier net 1,5 M€ → IFI ~3 500 €/an. (6) **Stratégie évasion légale** : démembrement (usufruit/nue-propriété), SCI familiale, donation au profit enfants.
04Plus-value à la revente
Cession résidence principale = exonération totale. Cession résidence secondaire = imposition. (1) **Calcul** : prix de vente - prix d'achat - frais d'acquisition (notaire, droits) - travaux justifiés (factures TVA) - amélioration énergétique. (2) **Abattements pour durée détention** : (a) IR sur plus-value (19 %) : exonération totale après 22 ans. (b) Prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale après 30 ans. (3) **Plus-value calculée** : exemple résidence achetée 250 k€ + 20 k€ frais notaire en 2010, revendue 400 k€ en 2026 = plus-value brute 130 k€. Détention 16 ans = abattement IR ~46 %, abattement PS ~16 %. Imposition IR : 130 × 0,54 × 19 % = 13 350 €. Imposition PS : 130 × 0,84 × 17,2 % = 18 770 €. Total : 32 120 € soit 25 % de la plus-value. (4) **Anticipation** : conserver factures travaux (TVA), garder un délai de détention 22+ ans si possible, considérer démembrement avant cession.
05Location saisonnière (Airbnb) — encadrement renforcé
(1) **Durée maximale 120 jours/an** si déclaré résidence principale (loi Le Meur 2024). (2) **Déclaration mairie obligatoire** dans 1 200+ communes (Paris, Nice, Cannes, Annecy, Bordeaux, Lyon, La Rochelle, etc.). Numéro déclaration affiché obligatoire. (3) **Sanctions** : 5 000-10 000 € amende par infraction. (4) **Quotas** dans certaines communes : Paris limite stricte, Nice quota réduit, Annecy renforcé 2025. (5) **Fiscalité revenus** : meublé tourisme non classé = abattement 30 % (au lieu de 50 %), seuil 15 000 €/an. Meublé tourisme classé = 71 % abattement. (6) **TVA** : si location avec services para-hôteliers (petit-déj, ménage, draps), TVA applicable. (7) **Charges copro** : certaines copro interdisent location saisonnière (vérifier règlement). Sanctions copro : 750 € par jour d'infraction.
06Villes où c'est pertinent vs piégeux 2026
**Pertinent** (rentabilité location + qualité usage + foncier raisonnable) : (1) Côte d'Émeraude hors Saint-Malo (Dinard, Cancale arrière). (2) Côte d'Albâtre (Étretat, Fécamp arrière-pays). (3) Côte landaise nord (Capbreton, Hossegor arrière). (4) Provence intérieure (Lubéron, Drôme provençale, Verdon). (5) Pyrénées (vallée d'Aspe, Ossau, Bigorre). (6) Massif Central (Cantal, Aubrac, Lozère). (7) Alsace vignoble (Riquewihr, Eguisheim, Kaysersberg). **Piégeux** (foncier sur-payé + THRS max + encadrement strict) : (1) Paris intra-muros. (2) Île de Ré. (3) Annecy (limite). (4) Côte d'Azur centre (Cannes, Nice). (5) Bayonne-Biarritz centre. (6) La Rochelle centre. (7) Saint-Malo intra-muros. (8) Chamonix, Megève station.
07Le calcul honnête : résidence secondaire = projet patrimonial 15+ ans
Acheter une résidence secondaire en France 2026 reste viable mais nécessite calcul lucide. Coût total réel = prix achat + frais notaire (~7-8 %) + travaux remise état + THRS (souvent 1 500-4 500 €/an) + IFI éventuel + entretien (~1-2 % prix achat/an) + assurance + énergie + déplacements. Sur 15 ans, ces coûts atteignent 30-40 % du prix d'achat. À comparer avec location saisonnière équivalente sur 15 ans (vacances 4-6 semaines/an). La résidence secondaire fait sens si : (1) Usage 8+ semaines/an effectif (sinon Airbnb plus rentable). (2) Vue projet long terme (retraite future, transmission familiale). (3) Capacité financière confortable (3-5 % patrimoine total). (4) Acceptation contraintes gestion à distance. Le mauvais profil : achat 'coup de cœur' sans plan d'usage clair, foncier sur-payé en zone tendue + THRS max + IFI déclenché. Recommandation : louer 3-4 ans dans la zone cible avant d'acheter résidence secondaire — le 'rêve' tient rarement face à la gestion réelle.
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