Table des matières
01Le marché montpelliérain 2026
Volumes : ~5 800 transactions/an intra-muros. Prix médian T2 ~170 k€, T3 ~250 k€, T4 ~340 k€. Loyer médian T2 ~700 €, T3 ~920 €. Rendement brut médian ~5,5 %, amplitude 4,2 % (Comédie prime) à 6,8 % (Hôpitaux-Facultés étudiant). Demande locative très forte : 80 000 étudiants + 7 000 nouveaux habitants/an. Pas d'encadrement loyers à Montpellier (à date).
02Top quartiers pour rendement
(1) Hôpitaux-Facultés — quartier étudiant par excellence (Université Montpellier, fac de médecine). T1 ~95 k€, loyer ~500 €, brut ~6,3 %. T2 ~150 k€, loyer ~700 €, brut ~5,6 %. (2) Cévennes-Saint-Martin — gentrification en cours, tram L1. T2 ~150 k€, loyer ~680 €, brut ~5,4 %. (3) Port-Marianne sud — neufs constructions, tram L3. T2 ~190 k€, loyer ~820 €, brut ~5,2 %. (4) Aiguelongue — résidentiel, écoles, locataires familles. T3 ~240 k€, loyer ~990 €, brut ~5 %.
03Quartiers à éviter pour investissement
Comédie-Préfecture prime : rendement faible (~4,2 %), peu de marge, saisonnalité touristique. Écusson centre : étroite offre, parquet ancien souvent dégradé. Mosson/La Paillade : prix bas mais sécurité ressentie variable, locataires souvent fragiles fiscalement, valeur revente incertaine.
04Fiscalité réelle Montpellier 2026
T2 Montpellier loyer 700 €/mois (= 8 400 €/an). LMNP micro-BIC : abattement 50 % → base 4 200 €. TMI 30 % + PS 17,2 % : impôt ~1 980 €/an. Taxe foncière Montpellier T2 ~800-1 050 €/an. Charges copropriété non récup. : ~450-750 €/an. Vacance ~3-4 % (marché tendu). Rendement net réel : ~4-5 %.
05Pièges classiques Montpellier
(1) Construction neuve années 2010-2020 parfois rapide et mal isolée — vérifier DPE et copropriété. (2) Climatisation incontournable (45 jours/an >30 °C) — biens sans clim de moins en moins louables. (3) Saisonnalité étudiante (sept-juin) — anticiper vacance été 1-2 mois selon quartier. (4) Port-Marianne neuf : copropriétés jeunes avec charges progressives — vérifier les budgets prévisionnels. (5) Hôpitaux-Facultés saturé en offre étudiante — différencier par cuisine équipée, mobilier qualité, balcon.
06Le calcul honnête : Montpellier vs alternatives
Montpellier offre l'un des meilleurs profils rendement+plus-value parmi les grandes villes françaises grâce à sa démographie. Risque : surchauffe immobilière 2010-2023 a tiré les prix vers le haut, certains biens neufs sont surévalués vs ancien. Pour rendement brut max : Hôpitaux-Facultés (étudiants), Cévennes (gentrification). Plus-value 10 ans : Port-Marianne (transformation continue), Cévennes (tram, requalification). Comparaison : Montpellier > Toulouse en démographie, < Bordeaux en marché cadre privé. Choix solide pour investisseur 10+ ans.
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