Table des matières
- 01GLI — Garantie Loyers Impayés
- 02Visale — caution État gratuite
- 03GLI vs Visale — comparaison
- 04Quand choisir GLI
- 05Quand choisir Visale
- 06Cumul caution familiale + GLI/Visale — possible ?
- 07Sinistres — procédure et délais réels
- 08Alternatives 2026
- 09Le calcul honnête : Visale si profil compatible, GLI sinon
01GLI — Garantie Loyers Impayés
(1) **Principe** : assurance privée souscrite par le bailleur. Couvre les loyers + charges impayés + frais procédure recouvrement. (2) **Couverture typique** : (a) Loyers impayés jusqu'à 70 000-90 000 € par sinistre. (b) Frais procédure (huissier, avocat) jusqu'à 5-10 000 €. (c) Dégradations locatives 5-10 000 €. (d) Vacance locative entre 2 locataires (limitée). (3) **Coût** : 2-3,5 % du loyer annuel charges comprises. Soit 14-25 €/mois sur loyer 700 €/mois. (4) **Conditions locataire éligible** : (a) Taux d'effort <33-35 % (loyer/revenu). (b) CDI confirmé OU fonctionnaire OU étudiant boursier OU profession libérale avec bilan. (c) Garant simple ou caution solidaire dans certains cas. (d) Pas d'incident bancaire récent. (5) **Assureurs** : GMF, MAAF, Macif, Axa, Allianz. Comparer 3-4 offres. (6) **Engagement** : 1 an renouvelable, résiliation Hamon possible.
02Visale — caution État gratuite
(1) **Principe** : dispositif Action Logement (financé entreprises 1 % logement), caution gratuite. Couvre 36 mensualités impayées + dégradations 2 000 €. (2) **Coût** : **0 € pour bailleur ET locataire**. Subventionné. (3) **Qui peut bénéficier** (locataire) : (a) 18-30 ans (étudiants, alternants, jeunes actifs CDI/CDD). (b) Salariés <30 ans embauchés depuis <6 mois. (c) Salariés en mobilité professionnelle (mutation, changement employeur). (d) Locataires de logements 'parc privé' adapté à profil. (4) **Plafond loyer + charges** : 1 500 €/mois IDF, 1 300 €/mois autres régions. (5) **Pas de conditions garant** : Visale remplace caution familiale. (6) **Engagement bailleur** : aucun spécifique, juste signer dispositif via plateforme Action Logement. (7) **Procédure sinistre** : bailleur déclare impayé, Action Logement paye sous 30-60 jours. Recouvrement géré par Action Logement contre le locataire ensuite.
03GLI vs Visale — comparaison
Critère par critère : (1) **Coût** : GLI 2-3,5 %/an du loyer, Visale gratuite. AVANTAGE VISALE. (2) **Profils locataires éligibles** : Visale réservée certains profils (jeunes, mobilité). GLI accepte plus de profils stables (CDI, fonctionnaires). AVANTAGE GLI sur diversité. (3) **Couverture** : GLI jusqu'à 70-90 k€, Visale 36 mensualités (~25-50 k€ selon loyer). AVANTAGE GLI sur montants élevés. (4) **Délai indemnisation** : GLI 60-90 jours typique, Visale 30-60 jours. AVANTAGE VISALE sur réactivité. (5) **Plafond loyer** : GLI sans plafond, Visale 1 500 €/mois IDF / 1 300 € autres. AVANTAGE GLI sur loyers élevés. (6) **Dégradations couvertes** : GLI 5-10 k€, Visale 2 000 €. AVANTAGE GLI. (7) **Simplicité administrative** : Visale plateforme dédiée, GLI dossier assureur. ÉGALITÉ.
04Quand choisir GLI
(1) **Loyer >1 300-1 500 €/mois** : au-delà plafonds Visale, GLI obligatoire. (2) **Locataire >30 ans avec CDI** : profil GLI standard, pas éligible Visale. (3) **Loyer haut de gamme** (T4-T5 4-5 chambres famille cadre) : risque sinistre élevé, couverture 70-90 k€ utile. (4) **Locataire profession libérale ou indépendant** : GLI accepte avec bilans 2-3 ans, Visale non. (5) **Bien dans ville à fort risque impayé** (Roubaix, Saint-Étienne, Marseille certains quartiers) : GLI = sécurité même si coût 25 €/mois. (6) **Bailleur multi-biens** : économies d'échelle sur portefeuille GLI. (7) **Anticipation dégradations** : GLI couvre dégradations majeures (chaudière, sanitaires détériorés).
05Quand choisir Visale
(1) **Locataire 18-30 ans étudiant/alternant/jeune actif** : profil cible Visale, gratuit. (2) **Loyer <1 500 €/mois IDF ou <1 300 € autres régions** : éligible Visale. (3) **Locataire en mobilité pro** : salarié muté, changement employeur — Visale couvre ce profil. (4) **Étudiant boursier** : pas de garant familial possible souvent. Visale = solution. (5) **Bailleur petit propriétaire 1 bien** : économie 200-400 €/an si Visale possible. (6) **Logement 'parc social-like'** (location modérée jeune actif) : Visale promu par Action Logement. (7) **Refus de payer GLI** : éviter ces 2-3 % loyer = bonus rentabilité. Si profil locataire compatible Visale, no-brainer.
06Cumul caution familiale + GLI/Visale — possible ?
(1) **Loi Élan 2018** : interdiction de cumul caution personne physique + GLI privée pour le même locataire. Bailleur doit choisir. (2) **Exceptions** : (a) Étudiant ou apprenti : cumul autorisé. (b) Locataire ayant garant pour 1 mois caution. (c) Visale + caution familiale possible (Visale couvre risque, garant familial peut sécuriser dégradations supplémentaires). (3) **Pratique courante 2026** : si bailleur prend GLI = pas de garant personnel exigé du locataire. Si Visale = pas de garant requis. (4) **Avantage côté locataire** : Visale supprime besoin garant familial — appréciable pour jeunes sans famille en France. (5) **Risque double sécurité** : bailleur tenté d'exiger GLI + garant illégal. Faire respecter loi.
07Sinistres — procédure et délais réels
(1) **Premier impayé** : commandement payer + délai 2 mois locataire. (2) **Mois 2-3 sans paiement** : assignation tribunal pour résiliation bail. Audience 3-6 mois. (3) **Décision tribunal** : ordonnance expulsion + paiement arriérés. Locataire peut faire recours. (4) **Expulsion effective** : 6-12 mois supplémentaires après ordonnance (trêve hivernale, refus huissier). Total moyen 12-18 mois entre 1er impayé et libération bien. (5) **GLI sinistre** : couverture des loyers pendant procédure jusqu'à plafond. Recouvrement géré par assureur ensuite. (6) **Visale sinistre** : couverture 36 mensualités + 2 000 € dégradations. Action Logement gère recouvrement contre locataire. (7) **Dans tous les cas** : libération bien long. Bailleur doit anticiper trésorerie. (8) **Coût total impayé sans assurance** : 12-25 k€ moyens (12-15 mois loyers perdus + frais huissier 2-5 k€ + dégradations possibles).
08Alternatives 2026
(1) **Caution Crédit Logement / Crédit Mutuel** : caution bancaire à l'achat (vs locatif), 1-1,5 % du prêt en frais. Différent contexte. (2) **Dépôt de garantie** : 1-2 mois loyer typique. Couverture limitée vs sinistre majeur. (3) **Caution familiale** : garant personne physique, frequente. Risque transmission dette à famille en cas d'impayé. (4) **Foncia Confort'Loca** : produit Foncia pour bailleurs gérés par eux. Similaire GLI mais intégré gestion. (5) **Empruntis Garantie Loyer** : équivalent GLI à tarifs compétitifs. (6) **Garantme** : startup 2018, garant pour locataires (locataire paye), tickets refusés ailleurs. Frais 3-5 % loyer annuel à charge locataire. (7) **Solibail** : gestion locative sociale (parc PROPRIÉTAIRES privés mais locataires éligibles APL), loyer plafonné mais sécurité État.
09Le calcul honnête : Visale si profil compatible, GLI sinon
Pour le bailleur 2026 : (1) **Si locataire éligible Visale** (18-30 ans, loyer <1 500 € IDF / 1 300 € autres) : choisir Visale. Gratuit, couvre 36 mensualités. **Économie 250-400 €/an** vs GLI. (2) **Si locataire hors profil Visale** (cadre 35+ ans, profession libérale, loyer haut de gamme) : choisir GLI. 2-3 % du loyer = ~20-30 €/mois. Sécurité jusqu'à 70-90 k€. (3) **Si bien à très fort risque** (zones difficiles, locataire profil tendu) : GLI obligatoire avec couverture maximum. (4) **Si petit loyer + locataire CDI fonctionnaire stable** : GLI optionnelle, dépôt garantie + caution familiale peut suffire. **Stratégie recommandée 2026** : (a) Demander d'abord locataire de tenter Visale (gratuit pour les deux). (b) Si refusé, prendre GLI standard. (c) Comparer 3 offres GLI (MAAF, Macif, MGEN, GMF, BFM Assurances). (d) Refuser cumul illégal caution+GLI. (e) Anticiper procédure sinistre : conserver trésorerie 6 mois loyer en réserve.
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