Table des matières
01Les prix au m² par arrondissement (2026)
Prime (≥6 000 €/m²) : 6e (Foch, Bellecour Est ~6 800), 2e (Presqu'île sud, Cordeliers ~6 500), 1er (Pentes Croix-Rousse haut ~6 200). Haut (5 000–6 000) : 7e (Guillotière, Jean-Macé), 3e (Part-Dieu, Préfecture), 5e (Vieux-Lyon, Saint-Just). Moyen (4 000–5 000) : 4e (Croix-Rousse plateau), 8e (Monplaisir), 6e ouest (Brotteaux secondaire). Accessibles (3 000–4 000) : 9e (Vaise, Gorge de Loup), 7e sud (Gerland, Vivier-Merle), 8e Bachut. Amplitude de 1 à 2,3 selon arrondissement — Presqu'île prime vs 9e périphérique.
02Budget 250–350 k€ : où acheter ?
À ce niveau, T2 ~45 m² possible dans 7e Gerland, 8e Bachut/Monplaisir, 9e Vaise, et 3e Part-Dieu Est. T3 ~60 m² seulement dans 9e et 8e périphérie. Banlieue proche : Villeurbanne (T3 ~65 m² ~290 k€), Caluire centre, Sainte-Foy-lès-Lyon (résidentiel). Villeurbanne reste la meilleure affaire pour primo-accédant — tram T1/T4, prix 25 % inférieurs à Lyon 3e, requalification urbaine (Carré de Soie). Limites : éviter Lyon 9e Vaise sud zone industrielle, certains secteurs 8e Mermoz sensibles.
03Budget 350–600 k€ : la zone classe moyenne+
T3 ~60–75 m² possible dans la plupart des arrondissements (sauf 6e/2e prime). T4 ~85 m² dans 7e Jean-Macé, 8e Monplaisir, 3e Part-Dieu, 1er Pentes basses. Pour familles : 6e Brotteaux (école Lacassagne réputée), 3e Préfecture (écoles bien notées), 8e Monplaisir (Charial), 7e Jean-Macé (Doisneau). Le 4e Croix-Rousse offre un excellent compromis qualité de vie/écoles publiques/budget. À ce niveau viser tram/métro <400 m, marché de bouche dans le quartier.
04Budget 600 k€–1 M€ : familles établies
T4 ~95–110 m² possibles dans 6e Brotteaux/Parc, 2e Bellecour, 1er Pentes haut, 5e Vieux-Lyon supérieur. Ou T5 ~120 m² dans 4e Croix-Rousse plateau, 7e Jean-Macé/Garibaldi. À ce budget, l'arbitrage privé/public scolaire compte — proximité Cité Scolaire Internationale Lyon (Gerland), Lycée du Parc (6e), Externat Sainte-Marie (5e). Acheter dans les bassins de recrutement génère une prime durable. Banlieues alternatives à comparer : Caluire centre, Écully (CES, EMlyon), Sainte-Foy-lès-Lyon (résidentiel calme).
05Arrondissements en hausse vs en stagnation
En hausse 2024–2026 : 3e Part-Dieu (tour Incity, transformation urbaine), 7e Gerland (biopole, Cité Internationale), 9e Vaise (requalification Industrie Confluence), 4e Croix-Rousse plateau (gentrification mature). Stagnation : 6e Foch (saturé prime), 2e Cordeliers (très cher avec animation touristique gênante), 5e Vieux-Lyon haut (cher, étroit, mal exposé). Confluence (2e sud) : valeur boostée par Musée + nouveaux logements mais prix déjà élevés.
06Le calcul honnête : acheter à Lyon en 2026
Capacité d'emprunt 2026 limitée par taux à ~3,5 %. T3 à 480 k€ exige ~100 k€ d'apport + couple à ~6 000 € net/mois. Lyon reste rentable à long terme mais 2024–2027 sera plombé par taux et nouvelle taxe foncière en hausse ~+10 % d'ici 2027. Acheter Lyon fait sens si : on reste 8+ ans, on accepte petits volumes (la moyenne lyonnaise est ~60 m² par logement vs 75 m² à Toulouse), on a un apport solide. Pour investir : Villeurbanne et 9e Vaise offrent les meilleurs rendements (~4,5–5 %).
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